Trabalho sobre Condomínio_ Conceito e Deveres

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12.1 Conceito de condomínio edilício e sua natureza jurídica
O condomínio edilício, conforme delineado no Código Civil de 2002, transcende a mera copropriedade ordinária para estabelecer um regime de propriedade sui generis, caracterizado pela simbiose indissociável entre unidades autônomas de uso exclusivo e partes comuns de uso coletivo.4 Esta modalidade, inserida no Capítulo VII do Livro do Direito das Coisas, foi introduzida na atual codificação sob a influência do pensamento de Miguel Reale, que buscou na tradição latina uma terminologia capaz de expressar a complexidade do instituto.6 A exegese do termo revela que, diferentemente da comunhão tradicional, onde o direito incide sobre partes ideais não delimitadas fisicamente, no condomínio edilício há uma individualização material do espaço privado, o qual, contudo, não sobrevive juridicamente sem o vínculo acessório e obrigatório com a fração ideal do solo e das áreas comuns.4
Evolução histórica e o marco da verticalização urbana
A transição da propriedade horizontal para o modelo edilício moderno encontra seu catalisador no período pós-Primeira Guerra Mundial (1914-1918), quando a crise habitacional e o encarecimento das terras urbanas forçaram a sociedade a buscar soluções de habitação multifamiliar.2 No Brasil, a lacuna deixada pelo Código Civil de 1916 foi parcialmente preenchida pelo Decreto nº 5.481 de 1928, que introduziu as primeiras normas para edifícios de dois ou mais andares. Contudo, a maturidade do instituto só foi alcançada com a Lei nº 4.591/1964, que disciplinou minuciosamente as incorporações imobiliárias e o condomínio em edificações.3 Com o advento do Código Civil de 2002, operou-se uma revogação tácita da parte primeira da Lei 4.591/64, consolidando a matéria nos artigos 1.331 a 1.358, restando à legislação especial a regência sobre o processo de incorporação.
A estrutura ontológica: unidades autônomas e áreas comuns
A definição jurídica de condomínio edilício pressupõe a existência de unidades imobiliárias (apartamentos, escritórios, garagens, lojas) que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.4 Paralelamente, existem as partes forçosamente comuns, como o solo, a estrutura do prédio, telhados, corredores e áreas de lazer, que são insuscetíveis de divisão ou alienação separada da unidade autônoma.4 O jurista Caio Mário da Silva Pereira descreve esse complexo como um paradoxo legal, onde a propriedade exclusiva se emparelha com a utilização em comum, desafiando a noção tradicional de que dois proprietários não poderiam exercer domínio pleno sobre o mesmo objeto.Natureza jurídica e a personificação do condomínio
Um dos debates mais vigorosos na doutrina brasileira tange à natureza jurídica do condomínio. Embora não seja classificado como pessoa jurídica no rol taxativo do Código Civil, o condomínio edilício é detentor de uma "personalidade judiciária" ou capacidade processual, permitindo-lhe figurar em juízo para defender os interesses da massa condominial.7 Ele não se confunde com uma sociedade, pois condôminos não são sócios; o condomínio é um estado da propriedade, um direito real imanente à coisa, enquanto a sociedade é um vínculo contratual de natureza empresarial.14
Neste contexto, a doutrina brasileira divide-se entre as teorias coletivistas, que enxergam apenas uma propriedade coletiva plena, e a teoria individualista — majoritária e adotada pelo legislador — que defende a coexistência mitigada da propriedade autônoma e coletiva, onde a fração ideal serve como o elo de ligação e medida de direitos.11 A função social da propriedade, conforme estabelecido na Constituição de 1988, atua como o elemento transformador deste instituto, exigindo que o caráter individual do proprietário ceda espaço ao bem comum e à harmonia coletiva.4
Modalidades contemporâneas e o impacto da Lei 14.382/2022
O ordenamento jurídico reconhece diversas modalidades de condomínio, cada qual com nuances operacionais e registrais. A Lei 14.382/2022, conhecida como Lei do SERP, trouxe clareza ao distinguir o condomínio edilício do chamado condomínio protoedilício.15 O protoedilício é uma situação transitória que nasce com o registro do memorial de incorporação, permitindo a individualização registral (matrículas-filhas) de unidades que ainda não possuem existência física.15 Essa distinção é crucial para o mercado imobiliário, pois legitima a oneração de frações ideais antes da averbação da construção, diferenciando a representação feita pela comissão de representantes (fase de obra) daquela exercida pelo síndico (fase de condomínio instituído).15
Comparativamente, as formas de condomínio podem ser assim estruturadas:
Atos constitutivos e a normativa interna
A existência jurídica do condomínio edilício inicia-se com a instituição, ato registrado na matrícula do imóvel que especifica as unidades e as áreas comuns.15 Segue-se a constituição, marcada pelo registro da Convenção de Condomínio, que exige a subscrição de titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.12 A Convenção é considerada a norma institucional do prédio, com natureza estatutária que vincula inclusive sucessores e possuidores, definindo a finalidade do edifício e o método de rateio de despesas.17 Complementarmente, o Regimento Interno disciplina o cotidiano, estabelecendo regras de conduta e uso dos equipamentos sociais, devendo sempre estar em consonância com as normas cogentes do Código Civil e os preceitos constitucionais.17
12.2 Direitos e deveres dos condôminos
A vida em condomínio é regida por um padrão de comportamento legalmente estabelecido que visa mitigar atritos e garantir a habitabilidade. O legislador, ciente da proximidade física entre os habitantes de um edifício, fixou no Código Civil um standard de direitos e obrigações que são considerados irredutíveis.17 A relação jurídica aqui estabelecida não é apenas de vizinhança, mas de interdependência econômica e social, onde a infração de um condômino pode comprometer o valor patrimonial e a segurança de todos os demais.11
O espectro de direitos do titular da unidade (Art. 1.335)
O Artigo 1.335 do Código Civil elenca os direitos fundamentais do condômino, garantindo-lhe a autonomia necessária para o exercício da propriedade privada dentro do ambiente coletivo.
O direito de uso, fruição e livre disposição
O condômino possui a faculdade de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade autônoma.12 Este direito assegura que o proprietário possa morar, alugar, emprestar ou onerar o seu bem conforme sua conveniência e interesse, desde que respeite a destinação prevista na Convenção.21 O artigo 19 da Lei 4.591/64 corrobora essa liberdade, condicionando-a apenas à observância das normas de boa vizinhança e à não causação de danos ou incômodos aos demais moradores.23
Entretanto, essa liberdade de disposição tem sido objeto de novas interpretações face à economia compartilhada. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no âmbito do REsp 1.819.075/RS, estabeleceu que o direito de dispor do bem não é absoluto a ponto de permitir a exploração de hospedagem atípica (como Airbnb) em condomínios com destinação estritamente residencial.24 Para o tribunal, a alta rotatividade de pessoas estranhas ao convívio condominial desvirtua a finalidade de moradia habitual e pode comprometer a segurança e o sossego da coletividade.24
Uso das partes comuns e seus limites
É facultado ao condômino utilizar as áreas de lazer, corredores e equipamentos do edifício, desde que o faça conforme a destinação de cada espaço e não exclua a utilização dos demais compossuidores.12 A compossessão nas áreas comuns exige um exercício pautado pela razoabilidade; nenhum condômino pode privatizar áreas de circulação ou monopolizar o uso de equipamentos sociais em detrimento dos vizinhos.10 O direito ao uso das áreas comuns é inerente à condição de proprietário, de modo que cláusulas de convenção que proíbam o condômino inadimplente de acessar áreas de lazer são consideradas nulas pelo STJ, por serem consideradas sanções pedagógicas que ferema dignidade da pessoa humana.19
Participação política e o exercício do voto
O direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar é a pedra angular da democracia condominial.12 Contudo, tal direito é condicionado: o condômino deve estar "quite" com suas obrigações financeiras perante o condomínio.12 O voto, em regra, tem peso proporcional à fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção.8 Além do voto, o condômino possui o direito de:
1. Candidatar-se e ser eleito para cargos administrativos (síndico, subsíndico ou conselho), desde que esteja adimplente.21
2. Convocar assembleias, caso reúna a adesão de, no mínimo, um quarto dos condôminos.21
3. Destituir o síndico que não administre convenientemente, mediante aprovação da maioria absoluta dos presentes em assembleia específica.21
O rol de deveres e a responsabilidade civil (Art. 1.336)
A contrapartida dos direitos são os deveres estabelecidos no Artigo 1.336, que formam o alicerce para a manutenção do equilíbrio econômico e social do edifício.
O dever de contribuição financeira e a Fração Ideal
O dever primário do condômino é contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, a menos que a Convenção estabeleça critério diverso.12 Essa obrigação é de natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e obriga o adquirente pelas dívidas do alienante.15 A fração ideal funciona como a medida da responsabilidade de cada morador, impactando diretamente o rateio de custos de segurança, manutenção e serviços de limpeza.13
O inadimplemento desta obrigação sujeita o infrator a juros moratórios de 1% ao mês (ou o previsto na Convenção) e multa de até 2% sobre o débito.12 A jurisprudência contemporânea admite a penhora da própria unidade autônoma para quitação de débitos condominiais, mesmo que se trate de bem de família, dada a prevalência do interesse da coletividade sobre o individual.13
Segurança estrutural e integridade arquitetônica
O condômino tem o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.12 Qualquer reforma interna deve ser precedida de análise técnica para garantir que paredes de sustentação ou vigas não sejam removidas.12 Além disso, é vedado alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas, a fim de preservar a harmonia estética e o valor de mercado de todo o edifício.12 Mudanças na aparência externa exigem quórum de unanimidade ou aprovação em assembleia conforme as regras da Convenção.27
A cláusula geral de convivência
O dever mais amplo e subjetivo é o de dar à unidade a mesma destinação que tem a edificação, abstendo-se de utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, ou aos bons costumes.12 Esta norma atua como uma cláusula aberta, permitindo ao síndico e à assembleia coibir abusos que variam desde o barulho excessivo em horários inadequados até a manutenção de atividades insalubres ou perigosas no interior dos apartamentos.17
Sanções e a figura do condômino antissocial
O Código Civil de 2002 inovou ao prever sanções gradativas para aqueles que desrespeitam sistematicamente as regras condominiais. O condômino que não cumpre qualquer dos deveres previstos nos incisos II a IV do Art. 1.336 pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes o valor da cota mensal.12 Se as multas forem inócuas e o comportamento persistir, o Artigo 1.337 introduz penalidades ainda mais severas.
A controvérsia sobre a expulsão do condômino antissocial
A sanção pecuniária, por vezes, mostra-se insuficiente para coibir comportamentos graves, como tráfico de drogas, agressões físicas ou atividades criminosas no prédio.3 Diante disso, a doutrina e a jurisprudência têm debatido a possibilidade de expulsão do condômino nocivo.30 Autores como Sílvio de Salvo Venosa e Bruno Mangini de Paula Machado defendem que a expulsão é uma medida extrema, mas necessária para assegurar a função social da propriedade e o equilíbrio da copropriedade.3
A expulsão, neste contexto, não significa a perda da propriedade (confisco), mas sim a exclusão do convívio, ou seja, a proibição de habitar ou frequentar o edifício, mantendo-se o direito de alugar ou vender o imóvel para terceiros.4 Para a validade desta medida, exige-se o cumprimento rigoroso do devido processo legal, garantindo ao condômino o direito de defesa prévia perante a assembleia.29 A decisão deve ser tomada em assembleia com quórum qualificado e, preferencialmente, ratificada judicialmente para evitar nulidades.4
Flexibilização das restrições: o caso dos animais de estimação
A interpretação dos direitos e deveres tem sido humanizada pelos tribunais superiores. O STJ, no julgamento histórico do REsp 1.783.076/DF, anulou cláusulas de convenções que proibiam genericamente a permanência de animais de estimação.23 O tribunal entendeu que a proibição de criar animais na unidade autônoma é uma restrição desarrazoada quando o animal não representa risco à segurança, higiene ou saúde dos moradores.23 O foco deve ser o incômodo concreto e não a mera existência do animal; latidos ocasionais ou a presença de animais de pequeno porte não justificam a privação do direito do condômino de manter seu pet, que hoje é considerado membro da família multiespécie.22
Conclusão: a função social como norteador do sistema
O condomínio edilício não pode mais ser visto como um enclave de direitos absolutos do proprietário, mas como um microssistema onde a função social da propriedade atua de forma imanente.4 A propriedade funcionalizada exige que o titular exerça seus direitos de forma a não colidir com a dignidade, a igualdade e a solidariedade inerentes ao ambiente coletivo.11 A exegese dos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil deve ser feita sob o prisma da razoabilidade e da proporcionalidade, buscando sempre a preservação da harmonia social.17 Seja no enfrentamento de novos fenômenos como as locações por aplicativos, seja na disciplina de conflitos de vizinhança ou na gestão financeira pautada na fração ideal, o direito condominial brasileiro caminha para um modelo cada vez mais dialógico, onde o dever de respeitar o outro é o que garante a própria liberdade de morar.4
Trabalhos citados
1. O Direito Condominial como mais um elemento da Quarta Revolução Industrial | Artigo, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.oabmt.org.br/artigo/470/o-direito-condominial-como-mais-um-elemento-da-quarta-revolucao-industrial
2. DANIEL SANTOS RODRIGUES A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE Florianópolis, SC 2021, acesso a fevereiro 27, 2026, https://repositorio.animaeducacao.com.br/bitstreams/db7bf58d-e57b-484d-bb33-0a683c3057f1/download
3. O condomínio edilício no novo Código Civil - Migalhas, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.migalhas.com.br/depeso/912/o-condominio-edilicio-no-novo-codigo-civil
4. A proliferação dos condomínios em edifícios no mundo moderno ..., acesso a fevereiro 27, 2026, https://teses.usp.br/teses/disponiveis/2/2131/tde-02122013-083142/publico/Bruno_Mangini_de_Paula_Machado_O_Condominio_Edilicio_e_o_Condomino_com_Reiterado_Comportamento.pdf
5. O DANO MORAL INDENIZÁVEL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS: UMA ANÁLISE SOB A PERSPECTIVA CONSTITUCIONAL - Revista Brasileira de Direito Civil, acesso a fevereiro 27, 2026, https://rbdcivil.emnuvens.com.br/rbdc/article/download/839/643/2840
6. a natureza jurídica dos condomínios edilícios e a possibilidade de eles receberem doações, acesso a fevereiro 27, 2026, https://periodicos.ufms.br/index.php/revdir/article/view/4101/3304
7. SÍL SALV TEORIA E PRÁTICA SÍLVIO DE SALVO VENOSA LÍVIA VAN WELL - DigitalOcean, acesso a fevereiro 27, 2026, https://konektacommerce.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com/TEXT_SAMPLE_CONTENT/condominio-em-edificio-teoria-e-pratica-2a-ed-2022-169850-1.pdf
8. O que é e como se calcula a fração ideal do condomínio - SíndicoNet, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.sindiconet.com.br/informese/o-que-e-e-como-se-calcula-a-fracao-ideal-do-condominio-administracao-divisao-de-despesas
9. MONOGRAFIA ISRAEL SILVADE JESUS, acesso a fevereiro 27, 2026, https://repositorio.animaeducacao.com.br/bitstreams/3dd7124c-9bc2-4baf-a601-608f32defe1c/download
10. Tipos de condomínios: quantos existem e quais as diferenças? - market4u, acesso a fevereiro 27, 2026, https://market4u.com.br/blog/tipos-de-condominio-quantos-existem-e-quais-as-diferencas/
11. A SITUAÇÃO JURÍDICA PROPRIETÁRIA NO ÂMBITO ... - PUC Minas, acesso a fevereiro 27, 2026, https://bib.pucminas.br/teses/Direito_SilveiraRMB_1.pdf
12. Artigo 1335 e 1336 CC: Direitos e Deveres do Condôminos - SíndicoNet, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.sindiconet.com.br/informese/direitos-e-deveres-do-condomino-art-1335-e1336-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-condominios
13. Fração ideal condomínio: como calcular e sua importância, acesso a fevereiro 27, 2026, https://blog.brcondos.com.br/fracao-ideal-condominio/
14. Diferença entre condomínio geral e edilício - Mayara Silva Advocacia, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.mayarasilva.adv.br/diferenca-entre-condominio-geral-e-condominio-edilicio/
15. Condomínio protoedilício e edilício: distinções da lei 14.382/22 ..., acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/380353/condominio-protoedilicio-e-edilicio-distincoes-da-lei-14-382-22
16. Tipos de condomínio e suas definições, acesso a fevereiro 27, 2026, https://tudocondo.com.br/tipos-de-condominio
17. Direitos e deveres dos condôminos - Cabral Castros & Lima – Advogados, acesso a fevereiro 27, 2026, https://cabralcastroelima.com.br/direitos-e-deveres-dos-condominos/
18. A natureza jurídica da convenção de condomínio - Migalhas, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.migalhas.com.br/depeso/333667/a-natureza-juridica-da-convencao-de-condominio
19. O Airbnb e a vida condominial: Notas da decisão do STJ | ABDC, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.abdireitocivil.com.br/artigo/o-airbnb-e-a-vida-condominial-notas-da-decisao-do-stj/
20. Direitos e deveres dos condôminos: entenda o que diz a lei - Group Software, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.groupsoftware.com.br/blog/direitos-e-deveres-dos-condominos/
21. Condôminos: seus direitos e deveres - Migalhas, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.migalhas.com.br/depeso/390330/condominos-seus-direitos-e-deveres
22. Proibição de animais domésticos em condomínio: Necessidade de flexibilização das regras, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.migalhas.com.br/depeso/343089/proibicao-de-animais-em-condominio-necessidade-de-flexibilizacao
23. Proibição genérica de animais em condomínio é ilegítima - REsp 1.783.076-DF - Superior Tribunal de Justiça (STJ) - CogniJUS, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.cognijus.com/blog/proibicao-generica-de-animais-em-condominio-e-ilegitima-resp-1783076-df-superior-tribunal-de-justica-stj
24. Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma - STJ, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb--decide-Quarta-Turma.aspx
25. Direito de propriedade: aluguel via Airbnb em condomínios - Estratégia Carreira Jurídica, acesso a fevereiro 27, 2026, https://cj.estrategia.com/portal/direito-propriedade-aluguel-airbnb-condominio-residencial/
26. Airbnb x condomínios: Decisão adiada - Migalhas, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.migalhas.com.br/depeso/449528/airbnb-x-condominios-decisao-adiada
27. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS - Administradora de Condomínio Cabo Frio RJ, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.costaazul.imb.br/site/wp-content/uploads/2016/08/Direitos-e-deveres-dos-COND%C3%94MINOS.pdf
28. Quota condominial: qual opção mais adequada e justa de rateio das despesas: fração ideal ou por - Biblioteca Digital de Trabalhos Acadêmicos da USP, acesso a fevereiro 27, 2026, https://bdta.abcd.usp.br/directbitstream/78685209-b1ba-423d-9a12-e350ac423e66/DCV%20Tese%20de%20L%C3%A1urea_Andr%C3%A9%20Fagundes%20Cabral_nUSP_9839721.pdf
29. o condômino antissocial no direito civil brasileiro - XXV CONGRESSO DO CONPEDI - CURITIBA, acesso a fevereiro 27, 2026, https://site.conpedi.org.br/publicacoes/02q8agmu/r310g1en/NqslU1gOf8X4l93O.pdf
30. restrição à propriedade em condomínio edilício: possibilidade - REVISTA ARGUMENTUM, acesso a fevereiro 27, 2026, https://ojs.unimar.br/index.php/revistaargumentum/article/view/1212/788
31. O DIREITO DE VIZINHANÇA E O COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIO. - Centro Universitário FACEX - UNIFACEX, acesso a fevereiro 27, 2026, https://periodicos.unifacex.com.br/direito/article/download/1144/352
32. 16/5/2019 – Criação de animais em condomínios – possibilidade – STJ - TJDFT, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/decisoes-em-evidencia/16-5-2019-2013-criacao-de-animais-em-condominios-2013-possibilidade-2013-stj
33. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. - STJ, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.exe/ITA?seq=1823906&tipo=0&nreg=201802299359&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20190819&formato=PDF&salvar=false
34. Condomínios não podem proibir animais em apartamentos - Lissandra Botteon Advocacia, acesso a fevereiro 27, 2026, https://www.advocaciabotteon.com.br/artigos-e-noticias/condomnio-nao-pode-proibir-animais-sem-fundamento-legtimo/5
35. O DIREITO DE VIZINHANÇA E O COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIO. - Centro Universitário FACEX - UNIFACEX, acesso a fevereiro 27, 2026, https://periodicos.unifacex.com.br/direito/article/download/1144/352/3004